Der richtige Finanzierungsplan für das Eigenheim

Die Finanzierung ist das Fundament Ihres Traumhauses. Wenn Ihre Überlegungen jedoch auf dem Vergleich „Was ich jetzt an Miete zahle, kann ich monatlich auch in ein eigenes Haus investieren“ basieren, sollten Sie noch einmal gründlich in sich gehen. Denn auch, wenn sich diese Rechnung in der Theorie toll anhört, sieht die Realität meist anders aus.

Wer Eigentum in Form eines Neubaus oder einer Bestandsimmobilie erwerben möchte, braucht daher einen realistischen, soliden Finanzierungsplan. Den Anfang machen Sie am besten mit einer Bestandsaufnahme und einem Kassensturz: Wie viel Eigenkapital habe ich zur Verfügung? Habe ich Reserven für finanzielle Engpässe? Was benötige ich, um meinen jetzigen Lebensstandard zu halten? Wie hoch ist die monatliche Belastung? Wie viel kann ich tatsächlich abbezahlen?

Kassensturz und Bestandsaufnahme

Wer nicht zu den Menschen gehört, die es sich fast im Vorbeigehen leisten können, ein Haus zu kaufen, kommt um eine Finanzierung nicht herum. Als Faustregel raten Verbraucherschützer, dass die Raten 45 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten sollten. Doch auch hier lautet das Schlagwort „Eigenkapital“. Zwar gibt es auch die Möglichkeit der Finanzierung ohne Eigenkapital, Experten raten jedoch dazu, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises sowie alle anfallenden Nebenkosten (rund zehn Prozent des Kaufpreises) selbst aufzubringen.

Neben dem monatlichen Nettoeinkommen ist es wichtig, eine Aufstellung der Lebenshaltungskosten anzufertigen, um die maximalen Darlehensraten festlegen zu können. Hier sollten alle Ausgaben zu Lebensmitteln, Autos, Hobbys, Geschenken, Urlaub, Versicherungen sowie Sonderanschaffungen etc. vermerkt werden. Seien Sie ehrlich und bleiben Sie realistisch: Auch wenn es in der ersten Euphorie leicht möglich erscheint, den Lebensstil einzuschränken, ist es doch schwer, die eigenen Ansprüche herunterzuschrauben. Zudem sollten für den Fall der Fälle zusätzliche Rücklagen zur Verfügung stehen, zum Beispiel dann, wenn sich die finanzielle Lage aufgrund von Krankheit oder dem Wegfall des Arbeitsplatzes plötzlich verschlechtert.

Mit Strategie zur maßgeschneiderten Finanzierung

Neben der Suche des passenden Kreditinstituts stehen künftige Hauseigentümer häufig vor der Herausforderung, sich im Angebotsdschungel für das beste Finanzierungskonzept zu entscheiden. Zahlreiche Variablen wie Eigenkapital, Kreditsumme, Laufzeit, Tilgungsrate und Sondertilgung, Förderungen oder Bausparverträge lassen eine Vielzahl von Modellen zu. Bauherren und Käufer tun gut daran, sich im Vorfeld ausgiebig und unverbindlich beraten zu lassen und zu vergleichen.

Vor dem Gespräch mit einem Berater sollten Sie sich jedoch bereits eine Strategie zurechtgelegt haben. Den Rahmen geben die beiden konträren Finanzierungsmodelle „Annuitäten-Darlehen“ und „Volltilger-Darlehen“ vor, zu denen es diverse Zwischenlösungen gibt.

„Annuitäten-Darlehen“ werden über einen festgelegten Zeitraum mit gleichbleibenden Raten, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzen, zurückgezahlt. So sind kleine monatliche Raten möglich, die Laufzeit ist jedoch entsprechend lang. Zusätzlich muss am Ende des Zeitraums über eine Anschlussfinanzierung verhandelt werden, deren Zinsen üblicherweise recht teuer werden.

„Volltilger-Darlehen“ setzen hingegen eine solche Rate an, dass der gesamte Kredit nach einer möglichst kurzen, zuvor festgelegten Laufzeit abbezahlt ist – die monatliche Belastung ist dabei sehr hoch.

Variieren können Sie die Modelle durch Konditionen wie Sondertilgungen oder einen variablen Darlehenszins je nach Ihren individuellen Bedürfnissen. Zudem haben Bausparverträge und Förderungen von Bund, Ländern, Gemeinden, Kirchen oder Energieversorgern einen wesentlichen Einfluss auf die Kosten Ihrer Baufinanzierung.

Ohne Rücklagen zum Traumhaus

Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können, umso günstiger wird der Zinssatz Ihrer Finanzierung. Doch auch ohne Eigenkapital gibt es Möglichkeiten, allerdings wird es dann meist richtig teuer. Das Risiko der Finanzierung an sich ist bei den Varianten mit und ohne Eigenkapital dasselbe, denn unabhängig von der Investition müssen Sie in beiden Fällen die festgelegten Raten regelmäßig begleichen. Die Unterschiede liegen vielmehr in der Länge der Laufzeit und der Höhe der Zinsen.

Generell gibt es zwei verschiedene Modelle: zum einen die 100-Prozent-Finanzierung, bei der der Kauf der Immobilie finanziert wird, nicht aber die entstehenden Nebenkosten. Der Käufer bringt in diesem Fall die finanziellen Mittel zur Begleichung der Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren oder Maklerkosten selbst auf. Bei der 110-Prozent-Finanzierung werden auch die Nebenkosten durch das Darlehen oder einen separaten Privatkredit abgedeckt.

Beide Darlehensmodelle werden nur unter besonderen Umständen von Banken vergeben. Nur wer eine überdurchschnittlich gute Bonität vorweisen kann sowie ein sehr hohes und gesichertes Einkommen hat, bekommt die Chance auf eine 100- oder 110-Prozent-Finanzierung. Und das ist auch gut so: Die Finanzierung ohne Eigenkapital ist teurer, dauert länger und ist langfristig weniger vorhersehbar. Um sich vor dem Verlust der Immobilie oder einer möglichen Privatinsolvenz zu schützen, sollten Sie sich daher gründlich absichern, beispielsweise über eine Restschuld- oder Risikolebensversicherung.

Kreditinstitute bieten bei Vollfinanzierungen auch die Möglichkeit, während der Tilgungsphase Eigenkapital in Form eines Bausparvertrags aufzubauen. Dazu fließen über einen bestimmten Zeitraum festgelegte Raten jeweils in das Darlehen und einen Bausparvertrag. Während dieser Phase werden nur die Zinsen des Kredits getilgt sowie Eigenkapital aufgebaut, das am Ende der Laufzeit schließlich zur teilweisen Tilgung des Finanzierungsdarlehens genutzt werden kann. Die Anschlussfinanzierung kann dann zu deutlich besseren Konditionen abgeschlossen werden.